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          郁亮判斷短期內市場已觸底 萬科回購計劃仍在進行中

            證券時報記者 毛可馨

            在2018年警示“活下去”,又在今年初提出“黑鐵時代”,萬科董事會主席郁亮一向具有強烈的危機意識。如今房地產市場已經受了一年的寒冬,郁亮表現出少有的樂觀,認為短期內市場已經觸底,并向行業傳遞信心。

            預計6月市場好轉

            “短期來看市場已經觸底,恢復是一個緩慢溫和的過程。預計6月銷售會出現明顯的環比上升,但仍然是同比下降,只是下降幅度相對收窄?!庇袅猎?月28日的股東大會上分享自己對行業形勢的看法。

            6月是房企沖擊上半年銷售的關鍵月份,尤其在經歷連續數月頹勢之后,6月市況能否改善備受關注。郁亮表示,進入6月之后,市場進一步好轉,一方面是因為近期相關政策的出臺正在帶來積極影響,另一方面因疫情而延遲的需求釋放帶來回補,此外還有5月基數較低及季節性因素。

            房企銷售在5月略微呈現暖意,但樓市整體寒氣未散??硕饠祿@示,百強房企5月實現銷售操盤金額4546.7億元,環比增長5.6%,相比4月16%的環比降幅出現明顯改善;但同比來看,單月業績同比降低59.4%,前5個月累計業績規模同比降低52.3%,降幅均較上月進一步擴大。萬科銷售表現略好于百強房企的平均水平。據公告,萬科5月銷售金額為307.6億元,與上一月308.6億元相比基本持平,同比下降46.56%;前5個月累計實現合同銷售金額1681.1億元,同比下降41.38%。

            在郁亮看來,行業已進入新的發展階段,人口形勢、收入狀況、房地產市場運行的指導原則都已發生變化,不會再回到過去的發展邏輯,也不會再回到過去高峰時期的規模與增長速度。

            不過,郁亮同時表達了對行業的信心:“最近這一年,如果放在社會中去,房地產行業一定不是最艱難的一個,房地產行業也沒有理由躺平。更何況房地產仍然是十萬億級的市場,同時也是千年行業,常做常有,常做常新,不管未來的道路多艱難,走下去就會有機會,這個行業仍然會為國家做出應有的貢獻?!?/p>

            沖擊止跌企穩目標

            萬科在2021年出現罕見的凈利潤腰斬,郁亮也因此在業績會上向股東致歉,并在股東大會上坦言,今年是“從業以來壓力最大的一段時期”。今年萬科業績目標是止跌企穩,開發業務繼續保持在行業第一陣營。

            “在3月份的時候,公司對市場下行有預估,但是沒有預估到這么嚴重?,F在來看,市場狀況增加了工作難度,但我們一直是相對穩健的,也提前做了一些鋪排,會以更積極的銷售和應對去兌現全年業績止跌企穩的承諾?!比f科總裁祝九勝在股東大會上表示。

            祝九勝還稱,萬科在投資機制方面進一步優化,現在按照特別好的標準來進行投資,前5個月萬科投了13塊地,其中9塊今年能夠面市,還有6塊今年現金流能夠回正。

            在非開發業務方面,萬科主要有萬物云、物流倉儲和長租公寓三大板塊,這部分業務增速明顯,但暫未開始為報表貢獻明顯利潤。祝九勝表示,萬科物流業務今年要實現報表盈利,長租公寓業務今年已經在現金流實現盈利,明年也會實現報表盈利。

            即便實現盈利,上述業務體量恐難承接千億級別的開發業務。對此,郁亮延續了此前的觀點,認為非開發業務營收做到和開發業務相當的比重,是不現實的;物業等服務行業獲取暴利也是不合適的。但衡量非開發業務的標準未必只有營收利潤占比,市場價值還與社會稀缺程度等因素有關。

            現場還有股東關心萬科未來的分紅計劃。對此,公司董秘朱旭表示,公司分紅計劃會綜合考慮公司長期發展需要,未來分紅率會穩定在35%~40%之間,有利于長期投資者規劃好現金流回報。萬科上市以來已經連續30年現金分紅,累計分紅949.7億元,是股權融資金額的2.86倍,平均分紅率33.2%。萬科本年度臨時上調分紅比例至50%,預計分紅金額約112.8億元。

            此外,萬科還在進行一項20億至25億元的回購計劃,回購價格不超過18.27元/股,但目前僅完成了12.9億元。有股東關心接下來的回購額度如何安排,朱旭回應稱:“我們這次回購的時間是3個月,定期報告前不能回購,實際天數只有40多天,中間好多天股價在限價之上,此外公司回購也有一些時點的限制。接下來股價如果滿足條件,我們還是會盡力做回購,如果不滿足條件,我們會對董事會做報告,也會和監管方面進行溝通?!?/p>

            截至6月28日收盤,萬科股價報收18.45元/股,跌0.32%,總市值2145億元。

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