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          機構投資者“資產欠配” 公募REITs人氣爆棚

            

          數據來源:Wind 孫翔峰/制表 官兵/制圖 圖蟲創意/供圖 

            證券時報記者 孫翔峰

            上市一周年以來,公募REITs的優越性漸漸被市場所認識,市場各方對于公募REITs的熱情有增無減。年內新發產品市場認購火爆,日前發布的國金中國鐵建高速REIT累計認購超400億元,該基金公眾發售部分的配售比例約2.45%,遠低于去年的平均水平。二級市場的REITs雖然有所調整,但是估值仍處于高位。

            市場人士分析,結合我國當前相對寬松的貨幣政策,機構投資者普遍面臨“資產欠配”的局面。在此背景下,同時具有相對穩定收益特征和二級市場增值收益的公募REITs產品,更是成為機構投資者青睞的金融產品。

            當前來看,市場各方對于公募REITs的市場擴容都有較大期待,政策層面鼓勵REITs發展的文件也不斷出臺。不過,考慮到公募REITs仍處于試點階段,且屬于面向公眾投資者的重大金融創新產品,因此短期內全面放開的可能性較小,但審批發行的時效性和試點范圍將顯著提升、放寬。

            新發REITs供不應求

            公募REITs仍然處于賣方市場。截至2022年5月末,我國已累計發行12只基礎設施公募REITs,合計發行規模約為458億元。但此規模與我國巨量、優質的基礎設施資產存量規模相比,尚存在較大的規模差距,具備極大的發展前景。

            6月24日,備受矚目的國金中國鐵建高速REIT公布認購申請確認比例結果公告,公眾投資者認購基金15.35億份(比例配售前),配售比例約2.45%;網下投資者認購份額27.153億份(比例配售前),配售比例約3.22%;戰略配售3.75億份,配售比例為100%。以此計算,國金中國鐵建高速REIT的認購規模超過440億元。

            年內新發REITs被機構和普通投資者“圍獵”,似乎已成為常態。4月份,華夏中國交建高速公路REIT啟動公開發售,公眾部分認購規模超840億,配售比例約為0.8%,打破了去年5月中航首鋼生物質REIT創下1.76%的最低配售比紀錄。

            從數據上來看,經過了一年的市場培育,去年開始正式面向國內投資者的公募REITs確實越來越受歡迎。去年發行的11只公募REITs產品中,包括中航首鋼生物質REIT在內的平均配售比為5.50%,遠遠高于今年的兩只產品,有3只產品的這一數據甚至超過10%。

            認購火爆體現了REITs產品的稀缺性?!敖Y合我國當前相對寬松的貨幣政策,機構投資者普遍面臨‘資產欠配’的局面,同時具有相對穩定收益特征和二級市場增值收益的公募REITs產品,更是成為機構投資者青睞的金融產品?!闭猩套C券REITs業務負責人在接受證券時報記者采訪時表示。

            華金證券創新資產管理總部總經理杜鵬也對證券時報記者表示,在目前國際國內經濟形勢非常復雜的大背景下,優質資產越來越少,不管是對個人還是機構,資產配置難度越來越大,像公募REITs這類資產透明度高、收益來源于底層資產,現金流幾乎全部給投資人分派的大類資產就愈發受到青睞。

            同時,目前公募REITs市場運行剛滿一年,整體發行量有限。上半年發行1只華夏中交建高速項目,加上近期發行的國金鐵建REIT,整個公募REITs市場至今共發行13只產品,發行規模約506億左右,明顯出現供給稀缺、需求強烈的現象。

            二級市場估值居高難下

            公募REITs被投資者認可的另一個表現,就是其二級市場走勢強勁。自去年6月21日首批產品上市以來,公募REITs在市場上一度小幅下跌,隨后就持續上漲。

            今年以來,在首批上市產品的表現接近預期下,市場有所回調,但是估值仍然處于高位。Wind數據顯示,12只正在交易的REITs產品,扣除今年新上市的華夏中國交建高速公路REIT,上市以來的平均漲幅達到了26.44%。

            考慮到REITs穩定分紅特點,已上市REITs的二級市場收益更加出色。據上海證券基金評價中心統計,上市以來首批9只產品中有5只實現兩次分紅,4只產品實現一次分紅。光大證券分析師孫偉風統計,截至6月20日,首批上市的9只REITs包括分紅和資本增值的綜合收益為26.99%。

            “在當前‘資產荒’的背景下,REITs 由于數量較少本身具備一定的稀缺性,處于供不應求狀態,對投資者吸引力較強。因此,即使解禁后相關持有人賣出一定份額,也會有新的投資者及時買入,不會引起價格的大幅波動?!睂O偉風表示。

            不過,機構人士也擔心,持續的高估值會削減REITs的長期投資回報。

            “雖然公募REITs自去年上市以來平均漲幅超過20%,整體收益率比較高,但這并不能簡單認為是常態?!倍霹i坦言。

            前述招商證券REITs業務負責人也表示,海外成熟公募REITs的年均回報率在6%~10%之間,作為股票和債券之外的第三大類金融品種,公募REITs為資本市場提供了更為廣泛的配置選擇基礎,同時也為公眾投資人提供了能夠實現相對穩定收益的投資渠道。

            該人士表示,整體而言,公募REITs的回報率處于股票和債券之間,一般無法達到股票投資者所追求的超高年化收益,但其收益的穩定性遠勝股票市場,因此需要理性看待公募REITs投資及其收益水平。

            “建議投資者堅持價值投資理念,在投資公募REITs前應充分評估自身風險偏好,充分了解公募REITs的產品邏輯和內在價值,避免受短期市場行情影響,規避短期基金價格波動風險?!钡谝粍摌I證券結構化產品部公募REITs投資產品負責人冉競真表示。

            他認為,從國外REITs市場的長期表現來看,REITs是中等風險、中等收益的金融工具;長期來看,風險收益特征不同于股票、債券等傳統大類資產,可分散投資風險,優化投資者投資組合的風險收益比。目前,市場上包括第一創業證券在內已經有多家銀行、券商設立以公募REITs為配置策略的資產管理產品,普通投資者也可通過認購此類產品間接參與公募REITs投資。

            機構靜待市場擴容

            在前期試點穩定的情況下,市場各方對于公募REITs的加速擴容有較大期待。

            “經濟下行期,REITs是重要的信用擴張工具。于基建投資而言,通過盤活存量資產的方式,回籠前期沉淀的資金,改善相關資產持有者的資產負債表;其次,通過縮短資金回收久期、提升投資回報率的方式,提高相關各方的投資意愿;第三,通過緩解投資方對于中長期負債率的擔憂,引導投資預期、增強其現階段的投資信心?!睂O偉風說。

            冉競真表示,“公募REITs供給的擴大,一方面是回應當下市場投資需求,更重要的是要始終著眼長遠、立足全局。公募REITs在支持國家重大戰略實施、增強服務實體經濟質效、推動基礎設施投融資健康發展、防范化解債務風險、做好‘六穩六?!ぷ?、助推雙循環等主要方面,意義不言而喻?!?/p>

            事實上,政策層面也釋放了諸多積極信號。2022年5月25日,國務院辦公廳發布了《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》(國辦發〔2022〕19號,簡稱“19號文”),其中明確“進一步提高推薦、審核效率,鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市?!弊浴?9號文”發布以來,包括國家發改委、證監會、地方發改委、滬深交易所等整個公募REITs審核條線均在提高審核效率。

            另一方面,擴募等政策也在逐步出臺。5月31日,滬深交易所同時發布了《公開募集基礎設施證券投資基金業務指引第3號——新購入基礎設施項目(試行)》,明確了公募REITs擴募的相關政策指引,當前已有多只已發行的公募REITs正在加緊籌備擴募安排。后續隨著公募REITs擴募落地,將有助于公募REITs市場進一步擴容,成為除首發之外另一條將公募REITs提升供給的重要路徑。

            “擴募對于REITs來說極為關鍵,意味著已上市的REITs可以通過收購新的資產來發展做大?!倍霹i表示,“和上市公司不一樣,上市公司在上市的時候基本就是全部的資產上市了,但目前REITs發行人在發REITs時只是拿了一小部分資產,其自身儲備的存量資產和繼續新建的資產遠遠大于已上市資產,這就天然為后續持續擴募收購提供大量資產。另外,優秀的REITs管理人同樣可以對外收購同類資產。從海外成熟REITs市場的發展來看,擴募帶來的資產上市規模遠遠大于REITs新發上市的規模。所以,擴募對于提升資產供給量來說,可以說比首發的作用更大?!?/p>

            不過,前述招商證券REITs業務負責人也指出,考慮到公募REITs仍處于試點階段,且屬于面向公眾投資者的重大金融創新產品,公募REITs短期內全面放開的可能性較小,但審批發行的時效性和試點范圍將顯著提升、放寬。

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